Etažni lastniki se morajo trdno odločiti, da imajo sedanjega upravnika dovolj. Ker je neodziven, ker ne sodeluje s stanovalci, na zbore etažnih lastnikov prihaja nepripravljen, ne opravi tistega, kar so na zborih sprejeli s sklepi, ne daje pojasnil v zvezi z upravljanjem in obračunavanjem stroškov, ko ga na sestankih ali zborih kaj sprašujejo, ne zna odgovoriti ... Skratka, od njega ni nič razen rednega pošiljanja položnic. Čas je torej za zamenjavo. Vsak stanovanjski objekt, zlasti če je v njem več stanovanj, je specifičen, potrebe in zahteve stanovalcev pa so zelo raznolike, ocenjujejo pri Stanovanjskem inženiringu Maribor. Ko je nezadovoljstvo z upravljanjem zgradbe izraženo z več strani, ne le enega ali dveh stanovalcev, pogosto lastniki stanovanj zahtevajo zamenjavo upravnika stavbe. "Ko se na naše podjetje obrnejo stanovalci z željo po zamenjavi upravnika, za njih organiziramo sestanek. Na njem predstavimo naše podjetje, razložimo, kdo smo, na kakšen način upravljamo objekte, želimo tudi izvedeti, zakaj s prejšnjim upravnikom niso bili zadovoljni," pojasni Alenka Petrović, vodja oddelka za upravljanje pri Stanovanjskem inženiringu Maribor.
Razlogov za zamenjavo je več
Po njenih izkušnjah so razlogi za zamenjavo največkrat podobni, in sicer je upravnik neodziven, ne izvede sklepov s sestankov, sestanka etažnih lastnikov sploh ne skliče, stanovalci o delih na objektu niso obveščeni, ne prisluhne njihovim željam ... "Etažne lastnike moti, da upravnika ni na objektu med izvedbo del in ne opravi kvalitetnega pregleda del, preden poplača izvajalca. Prav tako slišimo očitke stanovalcev, da niso imeli prave možnosti pri izbiri izvajalcev," še doda Petrovićeva. "Med odgovori, ki smo jih prejeli od etažnih lastnikov o tem, kaj je razlog, da želijo zamenjati upravnika, ni bil niti enkrat naveden strošek, ki ga morajo upravniku plačati za njegovo storitev, torej cena upravljanja stavbe. Pri tem je treba poudariti, da ne smemo mešati stroškov, ki nastanejo z obratovanjem stavbe, torej obratovalnih stroškov, kot so odvoz smeti, voda, čiščenje ..., in stroška, ki ga upravnik zaračuna etažnim lastnikom za upravljanje stavbe: izvaja vsa zakonsko določena dela - organizacijska in administrativna opravila, tehnično-strokovna, računovodska, pravna ... Strošek upravljanja se giblje med 0,13 in 0,18 EUR/m2 bruto lastniške kvadrature. V nekaterih naših objektih pa so se že odločili za enotno ceno upravljanja za posamezno stanovanje, torej vsako stanovanje nosi enak strošek ne glede na velikost. Strošek, ki ga upravnik zaračuna etažnim lastnikom za svoje delo pri menjavi upravnika, ni tako pomemben tudi zato, ker so cene med posameznimi upravniki zelo podobne. Etažnim lastnikom je tako večinoma pomembneje, da je upravnik odziven, strokovnem in transparenten, kot pa najnižja cena, kar je tudi pravilno," razloži Alenka Petrović.
Težave z upravniki obravnavajo tudi pri ZPS
Težave z upravniki so pogosta tema, ki jo obravnavajo v Zvezi potrošnikov Slovenije (ZPS). Med najpogostejšimi so vprašanja o razrešitvi upravnika v večstanovanjski stavbi, o njegovih obveznostih ob prenehanju upravljanja ter o tem, kolikšno soglasje je potrebno za posamezne odločitve, navajajo v svetovalni pisarni. Med stanovalci večstanovanjskih stavb pogosto pade kakšna pikra na račun dela upravnika. Upravnik sicer ne more biti dežurni krivec za vse, na primer za podražitve, zaradi katerih so zneski na položnicah višji, včasih pa so kritike povsem upravičene, pojasnjujejo v ZPS. “Ljudi na primer pogosto zmoti netransparentnost pri izbiri izvajalcev del v stavbi, pri porabi denarja iz rezervnega sklada ... in če je nezadovoljstvo z delom upravnika tolikšno, da želijo upravnika zamenjati, je zelo pomembno, da se dobro seznanijo s postopkom razrešitve. Tako bodo postopek izpeljali skladno z zakonom in se s tem izognili marsikakšni nevšečnosti,” poudarjajo v ZPS. Dodajajo: “Ker je v večstanovanjskih stavbah vrsta posameznikov z različnimi prioritetami in pogledi na upravnikovo delo, je ključno, da lastniki že pred pričetkom postopka razpolagajo z večinskim soglasjem.”
ZPS ob tem izpostavlja, da je pri menjavi upravnika pomembno:
- da lastniki ne pozabijo, da se predpisana večina določa glede na solastniške deleže etažnih lastnikov, ki so dali soglasje, in ne glede na število etažnih lastnikov,
- da se pravilno vročita odpoved in sklep o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev prejšnjemu upravniku.
Strokovno, odgovorno in zahtevno delo
Pri Stanovanjskem inženiringu poudarijo, da je upravljanje objektov strokovno, odgovorno in zelo zahtevno delo: "Zahteva veliko strokovnega znanja z različnih področij - gradbenega, elektro in strojnih inštalacij, pravnega in ekonomskega področja … Potrebne so tudi dobre komunikacijske veščine in organizacijske sposobnosti. Kot upravnik stavbe moraš nenehno skrbeti, da delaš strokovno, upoštevaš zakone in pravilnike ter delaš v skladu z željami etažnih lastnikov. Kot zanesljiv upravnik objekta je treba zagotavljati transparentnost, kar pomeni, da imajo etažni lastniki vpogled v vso dokumentacijo, vseh večjih investicij se je treba lotevati projektno. Najprej na podlagi želja etažnih lastnikov izdelamo popis del, nato pridobimo tudi deset ponudb, če je potrebno. Pri tem imajo tudi stanovalci sami možnost pridobiti ponudbe. Poskrbeti je treba za strokovni nadzor nad deli in za dobro izvajalsko pogodbo. Prav tako pridobiti subvencijo Eko sklada, urediti kredit in poskrbeti, da je celotna finančna konstrukcija etažnim lastnikom znana še pred glasovanjem o izvedbi. Ker je celotna investicija že od začetka dobro vodena, ni aneksov k pogodbi ali dodatnih del. Stanovalci plačajo ali z gotovino ali iz rezervnega sklada toliko, kot so bili na začetku seznanjeni. Kot zanesljiv upravnik je treba voditi rezervni sklad vsake stavbe na svojem transakcijskem računu. Zagotavljamo 24-urno dosegljivost ob intervencijah, skrbeti je treba za ustrezno zavarovanje stavb. Zanesljiv in dober upravnik redno plačuje račune dobaviteljev in izvajalcev. Zavedati se je treba, da se le redno plačan izvajalec hitro odzove na intervencijo in tudi ob manjših vzdrževalnih delih na objektu: za menjavo žarnice, popravilo kljuke na vratih. Eden izmed kriterijev dobrega in zanesljivega upravnika je tudi njegova odzivnost pri odpravljanju težav na objektu in pri izvrševanju nalog oziroma sklepov s skupnih sestankov. Na vprašanja stanovalcev, ki jih prejmemo po elektronski pošti, odgovarjamo hitro in jih ne ignoriramo. Tudi na telefonske klice se odzivamo in ob zasedenosti vedno pokličemo nazaj. Etažnim lastnikom oziroma stanovalcem ni treba klicati neštetokrat, da bi nas dobili."
Štejejo le pozitivna mnenja
Kot pove Alenka Petrović, se dober upravnik zaveda, da je potrebno sodelovanje z etažnimi lastniki - soupravljanje objekta skupaj z lastniki. "Pri odpravljanju vseh težav na objektu in pri vzdrževanju stavbe, bodisi rednem ali investicijskem, je upravnik lahko najbolj uspešen, če se lastniki udeležujejo sestankov in imajo dober nadzorni odbor. Čisto vsaki želji posameznega stanovalca ni mogoče ugoditi. Včasih določenih zadev ne moremo izpeljati ali odobriti, ker niso v skladu z zakonom ali pa za izpeljavo posameznih postopkov nimamo potrebnih pooblastil. Za nekatere predloge glede izboljšanja stanja na objektu ni zbranega potrebnega soglasja. Tedaj se morajo etažni lastniki zavedati, da živijo v večstanovanjskem objektu, kjer je vedno potrebno prilagajanje: včasih bolj, drugič manj." Kakor povsod tudi pri upravljanju stavb štejejo le dejanja, je prepričana Alenka Petrović. "Da upravnik objekt obdrži v upravljanju, se mora truditi ves čas in ne le nekaj začetnih mesecev. Največ štejejo reference po načelu od ust do ust. Stanovanjski inženiring je z etažnimi lastniki ali njihovimi predstavniki v rednih stikih, obvešča jih o novostih v zvezi z njihovim objektom, hitro odgovarjamo na e-pošto, prihajamo na objekt, dobro poznamo specifiko posameznega objekta, smo suvereni pri vodenju zborov etažnih lastnikov, saj se zavedamo, da ti sprejemajo pomembne odločitve, povezane z obratovanjem in vzdrževanjem stavbe. Sprejete sklepe tudi uresničimo in tako ohranjamo vrednost posameznega stanovanja in celotne stavbe. Ves čas se trudimo znižati obratovalne in vzdrževalne stroške objekta, skrbimo za dodatno izobraževanje naših upravnikov. Kot upravnik objektov veliko časa namenimo ohranjanju dobrih sosedskih odnosov. Na skupne sestanke etažnih lastnikov povabimo tudi najemnike, saj je treba tudi njih seznaniti s hišnim redom in jim podati napotke za vzdrževanje dobrih sosedskih odnosov."
